4 claves para vender tu vivienda en Almería

8 abril, 2016 - 23 minutes publicación

Te damos 4 Claves para tener éxito en la Venta de tu Vivienda en Almería

Sabemos lo difícil que puede resultar esta tarea por lo que hemos hecho este artículo en el que te vamos a resumir las Claves para que tengas éxito en la Venta de tu Vivienda en Almería.

Mi nombre es Alberto Alarcón y Escribo este breve artículo para ayudar a esos cientos de propietarios almerienses que, o bien llevan un tiempo sin éxito con sus viviendas a la venta o bien están planteándose ponerla a la venta y no saben cómo abordar esta tarea. 

No escribo este artículo con la intención de convencer a ningún propietario del hecho de que sea obligatorio contratar a un asesor inmobiliario para vender una vivienda en Almería, ni mucho menos, ni siquiera que sea lo mejor ni lo más beneficioso para ellos. 

Solo voy a tratar de exponer objetivamente y desde un prisma de un profesional de más de diez años de experiencia en el sector lo que yo haría si estuviese en su situación.

1.- ¿Necesita o desea vender realmente su vivienda?

Esta pregunta le puede parecer muy simple a muchos pero créanme que en más de diez años que, en mi labor de Agente Inmobiliario en Almería, ayudo a particulares a vender sus viviendas en Almería he descubierto que en la mayoría de los casos la respuesta de los propietarios con los que me entrevisto a esta pregunta es no.

Si usted hoy no necesita realmente vender su vivienda simplemente no lo haga.

No lo haga porque todo apunta a que mañana su vivienda valdrá más que lo que vale hoy y por lo tanto lo único que va a hacer es perder dinero en el mejor de los casos.

Es muy frustrante ver a propietarios que aun respondiendo no a esta pregunta tienen sus viviendas puestas a la venta por precios absurdamente elevados y esta situación al único que les causa un perjuicio es al propio propietario. 

Respétense a sí mismos y a su patrimonio. No tiren piedras contra su propio tejado lanzado al mercado un mensaje de “no quiero vender” “estoy fuera del mercado”. 

Cuando se produce esta situación los profesionales inmobiliarios utilizamos el término “la vivienda se está quemando”. Esto quiere decir que va estar en el mercado por un largo plazo de tiempo y debido a su elevado precio todos los potenciales compradores le van a desechar.

Con una vivienda “Quemada” por llevar mucho tiempo a un Precio Fuera de Mercado si usted decide volver a preguntarse ¿Necesit0 o desea vender realmente su vivienda? Cambia y ahora su respuesta es sí, entonces usted se verá abocado a reducir drásticamente el precio y ponerlo incluso por debajo de mercado para darle la vuelta a esta situación. 

Respete su patrimonio, no sobreprecie su vivienda, solo usted pierde y solo sus vecinos ganan ayudando a los compradores a decidirse por sus viviendas.

Esto nos hace pasar automáticamente a la segunda cuestión.

2.- ¿Cuál es el precio máximo al que puedo vender mi vivienda?

Esta parte es, en realidad, la más compleja técnicamente. Siendo puristas el precio máximo en el que usted puede vender su vivienda es en el precio máximo que un potencial comprador (el mercado) está dispuesto a pagar por ella. 

Cuando entra por medio la voluntad humana inmediatamente todo se inunda de subjetividad. El precio máximo que una persona está dispuesta a pagar por su vivienda depende solamente de las circunstancias de esta persona. 

Aunque obviamente la decisión de ese potencial comprador la basará además de en sus circunstancias personales en el resto de las ofertas del mercado.

El otro día hablaba con una persona que compraba y vendía coches y me decía: Alberto, no conozco a nadie que el coche que quieran vender no esté en perfectas condiciones. 

No conozco a nadie que no piense que su casa es la mejor. 

La que mejor ubicación tiene, la más grande, la que más luz tiene y la que mejor orientación tiene. Lo siento señores esto no es así. Ustedes poseen un producto que tiene un valor basado en las siguientes características, cada una con diferente ponderación que le dan el precio a su casa:

–        Ubicación

–        Dimensiones

–        Estado de conservación

–        Materiales constructivos

–        Orientación

–        Altura

–        Anejos

–        Zonas comunes

–        Vecindad

Ese precio hoy será uno, hace 30 años otro y mañana otro diferente pero todos ellos independientes. No coja usted el dato de lo que valía su casa en el 2007 o en el 2008 o por lo que la vendió su vecino en aquellos años. Eso hoy nos aporta tanta información como el precio de su vivienda en 1981, poca o ninguna.

Soy de la opinión que lo que aporta realmente credibilidad y calidad a una valoración son los datos de viviendas vendidas y no de viviendas en venta. Viviendas similares a la del objeto del estudio y vendidas recientemente es el dato que siempre intento utilizar en mis valoraciones. Poseer esta información te lo da el bagaje dentro de una zona específica y el éxito que te aporta poder acumular esta información.

Este punto es esencial y ser serio, honesto y veraz a la hora de valorar una vivienda es la parte más compleja e importante de este proceso.

3.- ¿Está preparada su vivienda para ponerse en venta?

Una vez que usted ha decidido poner su vivienda a la venta y ha definido un precio adecuado usted debe preparar su vivienda para que luzca el máximo, pueda venderla sin rebaja y en un plazo menor de tiempo. Debe resaltar los puntos positivos de su vivienda y eliminar los desperfectos estéticos de la misma.

He visitado en numerosas ocasiones fabulosas casas a la venta y en sitios muy buenos pero con un aspecto desalentador.

Pensemos que tenemos entre las manos. Pensemos que ha significado para nosotros o para nuestra familia poder adquirir esa vivienda y lo que supondrá para el siguiente propietario hacerlo y respóndanse a esta pregunta, ¿merece mi vivienda lucir humedades, azulejos caídos, suciedad, desperfecto en las paredes? Obviamente la respuesta es no. ¿Piensa que estos aspectos son tenidos en cuenta por los potenciales compradores? ¿Usted como comprador lo tendría en cuenta?

Inmobiliaria Alarcón & Asociados es especialista principalmente en Almería Centro y Aguadulce. En Almería centro nos encontramos muchas veces con propiedades provenientes de herencia con más de 40 años de antigüedad en estado de semiabandono. 

Tenemos tres máximas con respecto a estas viviendas que como mínimo aplicamos en la mayoría de los casos: 

Despejar, pintar y limpiar. 

Con despejar nos referimos a evacuar de mobiliario y decoración obsoleta y en mal estado que solo hace afear la vivienda e impide poder apreciar realmente el espacio y la luz de la vivienda. En muchas ocasiones los profesionales inmobiliarios hablamos de “despersonalizar espacios” refiriéndonos a dejar una vivienda libre de decoración y de mobiliario “negativo” para que el potencial comprador se visualice a sí mismo habitando la vivienda.

Pintando con colores en gama de blancos damos más limpieza y luminosidad a la vivienda resaltando las partes positivas de la misma y provocando al potencial comprador verse así mismo viviendo en la casa. Estos aspectos digamos son básicos e incluso diría de obligado cumplimiento cuando hablamos de este tipo de viviendas. 

Más allá de estos principios básicos las posibilidades son enormes si se aplican principios de “home staging”. Según Wikipedia home staging es una técnica cuyo objetivo es obtener un cambio positivo en la presentación de la vivienda, a fin de hacerla más atractiva para compradores e inquilinos potenciales, y así ampliar las posibilidades de venderla o alquilarla en el tiempo más corto y con mayor beneficio para su propietario.  

Estamos hablando de cualquier cosa que podamos pensar y hagamos con más o menos acierto. Estas técnicas que son comunes en el mundo anglosajón son aplicadas de una forma acertada y eficaz por un número de profesionales inmobiliarios muy reducidos y por casi ningún vendedor particular.

Otros servicios que podemos encontrar por parte de profesionales inmobiliarios es la propuesta virtual de reforma con planos 3D acompañado de un presupuesto de ejecución de la misma. Esto con respecto a viviendas desabitadas y/o en mal estado. 

Con viviendas habitadas y/o más nuevas y en mejores condiciones es esencial de nuevo los detalles de mantenimiento, (grifos que gotean, enchufes y/o interruptores en mal estado, puertas que no encajan, bombillas fundidas, desperfectos en azulejos, problemas de humedades, etc), la despersonalización con respecto a la decoración tener casas lo más despejadas y neutras posibles sin excesivos elementos decorativos como cuadros y porcelanas, evitando elementos religiosos, políticos y/o deportivos y por supuesto siempre impecablemente limpias y con fragancias agradables y si es posible recién pintadas en tonos blancos. 

Va en los conocimientos y presupuestos de cada uno sacar el máximo potencial de su producto, al igual que a nadie se le ocurriría poner a laventa un coche sucio, con las ruedas pinchadas y que no arranque, por favor no hagan esto con sus casas.

4.- Comercializar la vivienda.

Ok aparentemente ya lo ha hecho usted todo. Se ha decidido a venderla, tiene un precio veraz y su casa luce como las del “Hola”. Muy bien, de acuerdo y ahora ¿qué va a hacer?

¿Pondrá un cartel de “Se Vende” y a esperar? No se lo aconsejo, necesita seguir tomando decisiones.

Sus opciones son las siguientes:

–        Encargarse usted mismo del proceso de comercialización.

–        Firmar notas de encargo con alguna inmobiliaria y paralelamente usted también comercializar la vivienda.

–        Contratar en exclusiva a un asesor inmobiliario que le ayude con las claves 1, 2 y 3 y además le desarrolle un plan específico para el 4.

Antes de tomar esta decisión debe tener en cuenta diferentes aspectos. ¿Tiene usted tiempo y conocimientos necesarios para llevar solo a cabo las claves 1, 2, 3 y 4 sin ayuda? Seguro que usted a los conocimientos responde que sí. 

En este artículo no he mencionado en ningún  momento la parte jurídico/fiscal que envuelve la compraventa de una vivienda. No es para nada algo complicado aunque si es cierto que aquí cometer un error si nos puede salir caro.

Yo destacaría aquí la labor de ayuda y apoyo (diría casi social) que cada día más y más notarios prestan a la ciudadanía. Si usted tiene cualquier duda con respecto a este proceso yo le invitaría a que visitara una notaría a que le resolviesen aspectos de índole jurídica y fiscal que casi seguro le van a resolver. 

Ok, usted tiene los conocimientos jurídicos fiscales (las dudas se las preguntan al notario, yo también lo hago), 

¿Tiene conocimientos y contactos comerciales para lograr que su vivienda llegue a la totalidad del mercado de potenciales compradores de su vivienda y lo haga de una manera adecuada?

Es esencial que después de haber trabajado duro para que la vivienda luzca fenomenal esto lo podamos trasladar al mercado con un reportaje fotográfico y un video de calidad, obviamente esto es algo que usted puede saber hacer o puede contratar. Yo le recomiendo esto último, no desperdicie una gran casa con unas malas fotos, ahuyentará a potenciales compradores. 

Usted podría contratar a varias inmobiliarias para que ofrezcan su vivienda. Esto puede hacerlo con dos, tres, cuatro, con las que sea, con todas las que usted sea capaz de firmar nota de encargo y de mostrarle su casa para que la ofrezcan. Puede poner cartel de todas estas inmobiliarias a la vez o de ninguna o de alguna y el suyo, cosa que tampoco le recomiendo por sensaciones y por no desprestigiar su vivienda y ofrecer una imagen incorrecta de cara al mercado.

Llegado este punto usted debería conocer que es una MLS. 

Una MLS es una bolsa de inmuebles en exclusiva, que permite la cooperación entre profesionales inmobiliarios asociados a este sistema. 

En Almería existen dos de estas agrupaciones, una es Agrupacasa (a nivel provincial formada por unas diez inmobiliarias) y otra es MLS Almería que tiene una supra agrupación, MLS España, que agrupa más de 600 inmobiliarias de toda España y unas 30 en toda la provincia de Almería. De esta manera los vendedores consiguen que contratando a una sola inmobiliaria su vivienda pueda ser ofrecida por varios profesionales.

Un esquema básico de comercialización para un particular que no deseara contratar a un asesor inmobiliario en exclusiva y que tuviese tiempo para ello estaría formado por las siguientes acciones ordenadas cronológicamente.

–        1.- Definir un justiprecio, adecuar la vivienda para la venta y preparar la documentación (básicamente nota simple actualizada, recibo de IBI y comunidad así como certificado de eficiencia energética)

–        2.- Preparar un reportaje profesional tanto de foto como de video así como una descripción eficaz del inmueble

–        3.- Publicar la vivienda en portales inmobiliarios, los más importantes de nuestro país son Idealista, Fotocasa y Pisos.com.

–        4.- Comunicar en el entorno de la vivienda y en el propio la comercialización de la misma

–        5.- Firmar notas de encargo con diferentes inmobiliarias que no trabajen en exclusiva y pactar con ellos una comisión sobre el precio de venta.

–        6.- Atender con prontitud las demandas recibidas y realizar las visitas al inmueble definiendo una estrategia previa

–        7.- Negociar con el potencial comprador un precio que nos satisfaga dejando a un lado los juicios personales y las connotaciones sentimentales que puedan existir

–        8.- Firmar un contrato previo a la firma de la escritura que incluya plazo y condiciones de la compraventa

–        9.- Firmar la escritura pública de venta

Por último la última opción que te quedaría sería la de contratar en exclusiva a un solo asesor inmobiliario que te acompañase durante todo el proceso de preventa, venta y postventa. 

Mi consejo es que contactes con varios de estos profesionales, te entrevistes con ellos, que te cuenten como te pueden ayudar y cuanto te van a cobrar por ello y finalmente sigas a tu instinto y contrates con aquel que te dé “good vibrations”. 

Vender una vivienda es una tarea ardua que implica muchas cosas y para ese viaje no hay nada mejor que ir acompañada de alguien que te vaya a hacer sentir bien, sea honesto contigo, esté comprometido con tu causa y seáis compatibles.

No te tomes a la ligera el vender el que posiblemente sea tu mayor activo financiero. 

Recapacita y tomate tu tiempo antes de actuar ya que muchas veces las decisiones erróneas que tomamos nos hacen perder mucho y en el mejor de los casos ese mucho será solamente dinero.

Espero haberte podido ayudar y si tiene cualquier pregunta no dude en contactar conmigo aquí

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