4 Claves para Comprar tu Vivienda

Comprar una casa en Almería es una tarea ardua. Hoy escribo sobre 4 Claves que recomendamos a la hora de Comprar tu Vivienda en Almería.

Es difícil encontrar algo que se adapte a tus necesidades y en tu presupuesto, comprar con garantías legales, conseguir el precio que deseas con el propietario y en las condiciones que tus buscas y hacerlo a través de una financiación con condiciones ventajosas, escrutando todas las condiciones y garantías de la misma. Comprar una casa en Almería no es fácil pero existen formas de facilitar el proceso y hay personas que pueden ayudarte. Analicemos las 4 claves para que tu compra sea satisfactoria y provechosa.

1.- Presupuesto

Lo primero, analiza con cuánto dinero cuentas. De partida podemos decir que si necesitas hipoteca para adquirir una vivienda el banco puede prestarte, de forma general, el 80% del precio de la vivienda. Tengamos en cuenta que los gastos para adquirir una vivienda con hipoteca pueden estar sobre el 12% del valor de la misma, por la tanto para comprar una vivienda vas a necesitar aproximadamente el 32% del precio de la casa. De forma general, si quisieras comprar una vivienda de 150.000€, necesitarías tener disponible 48.000€, el resto lo podrías obtener a través de financiación bancaría siempre que la cuota hipotecaria mensual no superara el 30% de tus ingresos mensuales familiares. Recapitulando imaginemos que tienes 30.000€ disponibles para la adquisición de una vivienda y un salario de 1.200€ mensuales en 12 pagas. Por los 30.000€ podrías adquirir una vivienda de 93.750€ y por los 1.200€ de ingresos mensuales podrías afrontar una cuota de 360€/mes. El 80% de 93.750€ son 75.000€ y 75.000€ a 25 años al 2% arroja una cuota de 320€/mes. Por lo tanto como regla general podemos decir que una persona con 30.000€ y unos ingresos de 1.200€/mes podría adquirir una vivienda de 93.750€ y disponer de un endeudamiento adicional de 40€/mes. Esto nos dice la teoría aunque la práctica es diferente y los departamentos de riesgos de las entidades bancarias son susceptibles de cambios y de aumentar y disminuir tanto esa “tasa de esfuerzo” como ellos denominan al porcentaje de tus ingresos netos que dedicas al endeudamiento como al porcentaje de financiación del valor del inmueble. Así mismo no podemos decir que los gastos no son siempre los mismos ya que existen reducciones para algunos determinados grupos de compradores. Por ejemplo los menores de 35 años que adquieren una vivienda habitual por un importe inferior a 130.000€ tendrían una reducción en los gastos de compra ya que tanto el ITP como el AJD se reducirían de un 8% a un 3,5% y de un 1,5% a un 0,3% respectivamente, por lo tanto aquí los gastos de compraventa se podrían ver reducidos a un 6% aproximadamente sobre el precio de compra.

En definitiva siéntate y haz números de cuanto tienes, cuáles son tus ingresos y por lo tanto cuanto te puedes gastar.

2.- Elige una zona

Perfecto ya tenemos el presupuesto a gastar, ahora se realista y dime dónde quieres vivir. Almería centro, Vega de Acá, Nueva Almería, Nueva Andalucía ¿Lo tienes? Ok pues perfecto. El precio de una vivienda lo marca en gran medida donde se encuentre esa vivienda, la segunda magnitud que más influye es el número de metros cuadrados. Por lo tanto si no cuentas con un excelso presupuesto quizás te toque cambiar número de dormitorios por zona. El tercer factor que más influye es el estado de conservación tanto de la vivienda como de la finca así como de la vecindad y del equipamiento de las zonas comunes. ¿Encontraremos viviendas de 3 dormitorios en el centro de Almería para reformar al mismo precio que viviendas de 3 dormitorios a estrenar en la Vega de Acá? Seguramente sí, es tu decisión que hacer. Reflexiona sobre tus necesidades. Para mí lo más importante es la ubicación de una vivienda. Centro, Vega de Acá o Avda. Mediterráneo ofrecen distintas cosas, ¿Qué buscas? ¿Qué necesitas? Es tu decisión. Se fiel a tu presupuesto y define tu búsqueda, se realista y olvídate de los “chollos inmobiliarios” ¿Por qué? Porque no existen. Pero es que el cuñado de mi amigo Juan se compró en el 2012 un chalé con 800 m2 de parcela y con piscina en el Toyo por 100.000€ nuevo a estrenar. ¿Sí? Pues felicidades por el cuñado de tu amigo Juan pero tú eso no lo vas a comprar. Siempre queremos ser los más listos, los que más se aprovechan de las desgracias ajenas, los más hábiles buscando y regateando precios pero siento deciros que eso no es así. Si existe algo muy interesante en el mercado inmobiliario no te preocupes que tú no lo vas a comprar. Tú encontraras y compraras viviendas con precios de mercado. Casi nadie vende por debajo de precio de mercado y en ese casi no vas a estar tú como comprador. No te obsesiones con mirlos blancos, delimita tu zona, cíñete a tu presupuesto busca, visita, compara y compra si cumple tus expectativas, está en tu zona y en tu presupuesto porque piensa que si te cuadra a ti no es de extrañar que le vaya a cuadrar a otro. Desconfía de los grandes chollos, espectaculares descuentos y faraónicas rebajas que ofrece el mercado, tú no eres más listo que el mercado, tú no eres tu cuñado.

Extra tip: Visitaste una casa y te gustó. Ok perfecto ahora espera, no te precipites, visítala de noche, en fin de semana, habla con los vecinos, pregúntales sobre el portal, sobre la zona, como se vive, etc. Este trabajo de campo es esencial para no equivocarte. Si no eres especialista en la zona, no conoces los pormenores del barrio, de la calle, del portal, invierte bien tu tiempo en averiguar estos pormenores ya que van a ser muchos años los que vas a pasar allí.

3.- Aspectos jurídicos/fiscales.

La mayoría de compraventas en España se dan entre particulares. Esto me da a entender que el español medio conoce el proceso de compraventa y lo que implica. Realmente no es algo muy complicado de gestionar y vuelvo a reiterar la gran labor que hace el Notariado en este campo. Realmente el proceso de compraventa es algo sencillo que en la práctica totalidad de los casos no sucede nada que no deba suceder pero lo que si es cierto que aquí los errores ya sean con o sin mala fe no son fáciles ni baratos de solventar (los de mala fe suelen ser más fastidiados).

Los aspectos fiscales y las obligaciones tributarias que implican comprar una vivienda no son física cuántica pero hay que conocerlas y hacerlas.

Capítulo aparte se merece los contratos previos a la firma de escritura pública. Aquí si detecto yo más desconocimiento y donde se suelen dar problemas con más asiduidad. Entonces me dirá la gente pues no lo hagas, vete directamente al notario. Esto no es sinónimo de más seguridad y sí de todo lo contrario. Compradores y/o vendedores que no se presentan el día de la notaría, desavenencias entre compradores y vendedores con respecto a los gastos y/o el precio frente al notario, incumplimiento de plazos por parte de cualquiera de las partes y un largo etcétera de malos entendidos, peculiaridades, cosas sin amarrar y cientos miles más de historias. Mi consejo es contrato de compraventa privado si o sí siempre antes de la escritura pública porque te olvidas del yo te dije y del donde dije digo, digo Diego. Existen varios tipos de contratos de compraventa previos a la elevación a público. Todos estos contratos se encuentran detallados dentro del Código Civil y cada uno de ellos te obliga de una manera diferente a otros.

Siempre sigo que Manolete, si no sabes torear, ¿pa que te metes? Si desconoces el proceso, asesórate bien por parte del Notariado, de un abogado y/o de un asesoría. No ahorres tiempo ni dinero en esta parcela porque aquí los errores salen caros.

4.- Hipoteca

Aunque he mencionado en todos los puntos anteriores a la Hipoteca, para mí este asunto cobra una relevancia supina y se merece ser un clave más de compra. ¿El motivo? Es un producto financiero ligado a la adquisición de tu vivienda que por suerte o por desgracia te va acompañar durante 20, 25, 30 o 35 años y que la capacidad que tengas de negociación y conocimiento en ella te va a generar un ahorro considerable a lo largo de su vida. Pensemos en medio punto porcentual en una hipoteca de 120.000€ a 25 años. La diferencia son 9.000€. Puedes pensar que 9.000€ no es mucho pero yo prefiero 9.000€ más en mi bolsillo que en el del banco. A esto sumémosle gastos de gestión y/o estudio, productos vinculados como seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc. Comisión por cancelaciones parciales o total, por cambio de condiciones, por subrogación o ya ni te digo si entramos en temas de cláusulas suelo y de 50.000 historias más que se pueden dar. Para mi es crucial que los no expertos en estos temas se asesoren por especialistas que velen por vuestros derechos. Pensad que un banco no asesora un banco coloca y en el mejor de los casos vende hipotecas así que no todo lo que os digan tiene que ser lo mejor para vuestros intereses. Pedid al menos 3 ofertas hipotecarias diferentes, comparadlas y renegociadlas. No os ciñáis solo y exclusivamente a vuestra entidad. Buscar un asesor independiente que vele por vuestros intereses, los luche y los defienda. Os aseguro que si lo hace bien os puede ahorrar mucho pero que mucho dinero. El tiempo nos ha demostrado que merece muy mucho la pena estar bien asesorado antes de contratar una hipoteca, hacedlo por favor hacedlo.

Ok pues con esto concluyo. Hacer todo esto obviamente es posible sin ayuda de nadie, o consultándolo con un abogado, un asesor fiscal, una gestoría, un asesor financiero. Normalmente en Almería los asesores inmobiliarios trabajan para los propietarios. ¿Por qué? Porque ellos son los que pagan los honorarios y con ellos son los que se comprometen a darle el servicio. Obviamente la mayoría de los inmobiliarios velan y defienden los intereses de sus clientes, sus clientes vendedores/propietarios. En Almería también existen, algunos aunque muy pocos, de los denominados Agentes del comprador. Estos son profesionales inmobiliarios que son contratados por compradores para que los acompañen y ayuden durante todo el proceso de compra. Definan su presupuesto, busquen su vivienda ideal, le acompañen a las visitas, chequeen que la propiedad esté ok legalmente, le asesore fiscalmente, negocien el precio con los vendedores, redacten el contrato previo a la escritura pública y les asesore para conseguir la mejor hipoteca. En definitiva un asesor para adquirir vivienda. En Inmobiliaria Alarcón & Asociados nos sentimos orgullosos de tener a dos de las únicas Asesoras de Compradores de toda la provincia de Almería. Ellas son Silvia Marín e Inma Ferrer. Dos asesores que se dedican a acompañar a compradores durante todos el proceso de compra para que su compra se realiza de la manera más satisfactoria para ellos, velando por sus intereses y preservando todos sus derechos.

Para contactar con cualquiera de ellas solo tienes que llamarnos al 950922082 o escribirnos un mail a info@alarconyasociados.com